时间：2016年5月6日15：00--17：00

　　地点：上海市浩信律师事务所大会议室

　　主讲：庄海军 律师

　　主持：王新波 律师

　　记录：吴延佳

讲　座　内　容

第一部分 房产交易的环节

　　一、签约前

　　买方主要与房屋中介打交道，因与房屋中介利益不一致，容易上当。

　　关键点：看房环节、下定金环节、不了解房屋权利情况等。

　　二、签订买卖合同

　　买卖双方一般对买卖合同都不重视。

　　关键点：房屋的抵押、限制、户口、贷款、税费、家具设备清单、交房、违约责任等。

　　三、签约后

　　合同的实际履行——最可能出问题的阶段。

　　正常流程：付款、办理贷款和审税、批贷后过户、领证、放贷。

　　易产生纠纷的情况：

　　卖方：反悔、房屋被查封、房贷未用于还贷款、房主死亡、房产证丢失、拒不交房。

　　买方：反悔、无力付款、贷款办不出、限购、税费多出等。

第二部分 房产交易中的税费

　　一、契税

　　1、普通住房、非普通住房

　　划分依据：房屋面积、总价

　　2、契税金额

　　（1）个人、家庭唯一、90平方米以下，1%；

　　（2）个人、家庭唯一、90平方米以上，1.5%；

　　（3）二套房，3%。

　　二、增值税及附加（以前的营业税）

　　1、两年以上普通住房，免征。

　　2、具体计算：房价÷1.05×5%×1.13（或1.11）

　　3、关于附加的说明：城建税7%、河道管理税1%、教育费附加3%、地方教育费附加2%。

　　三、个人所得税

　　五年且唯一，免征。

第三部分 房产交易风险防范的几个方面

　　一、有抵押

　　1、前期付款专用于还贷，在还贷当日在还款银行划入卖方的还贷账户。

　　2、有多个抵押、个人抵押时，与债权人沟通，了解债权人与卖方的关系，以判断卖方的信用。

　　二、有查封

　　1、如何购买查封的房产。

　　联系法官了解查封债权金额。

　　2、如何控制风险。

　　前期付款打到法院账户，直接用于归还卖方债务，撤销查封，之后按正常交易。

　　三、户口

　　1、不处理户口本身。

　　2、只能追究违约责任。

　　3、户口纠纷诉讼的技巧。

　　4、如何控制户口风险。

注：本记录未经庄海军律师审阅，如有任何不完善或错误，由主持人和记录人员承担责任