业主与物业服务纠纷，因为涉及市民生活的方方面面，格外引人关注。这是上海市宝山区一个普普通通的居民小区，却有着中国所有城市物业共同的特征。当初开发商交付房产时，也一并给了个物业公司，约定的合同是一年，一年后由选举产生的业主大会签订新的合同。业主大会倒是产生了，业委会主任与物业负责人关系过密，再也不提签订合同的事，一拖就是七八年。与此同时，小区卫生脏乱差、收费越来越高，业主意见很大却短期内难有改变良策。

　　第一步，产生新的业主委员会。物业维权，程序合法非常重要。在律师的指导下，根据《物业管理条理》的规定，选举产生新的业主委员会，之后向小区所在街道报备，取得证书和公章，依法行使职权。尽管前业委会主任提起行政诉讼，要求撤回发放和备案证，最终还是被法院驳回。进展顺利，首战告捷。

　　第二步，投票表决物业去留，启动驱赶旧物业的程序。五位委员没有预料到，这一回，起诉胜算不大，对手把文戏变成了武戏，如此曲折起伏，将近一年时间一直持续动荡。

　　2014年7月12日公开投票表决小区是否公开招标物业服务企业，表决结果是多数赞成小区公开招标选聘物业服务企业，业主委员会公告，初战告捷。但是，真正的成功，从来都不是一帆风顺的。在前业主委员会主任和物业公司的怂恿下，部分不明真相的业主以表决存在暗箱操作，通过写联名信、上访的方式，要求街道、居委会出面，重新投票表决，要求与原物业公司续聘物业管理合同。于是在街道及居委会的组织下,业主委员会成员不参与,重新投票表决是否续聘物业公司。两次投票，看似差不多，实则本质不同：一个是是否公开招聘，一个是是否续聘。2014年8月7日投票表决开始，明确表示，“若拟续聘的物业服务企业未能与业主大会订立物业服务合同，选聘方式转为公开招标方式”。2014年8月25日表决结果公告，小区继续与原物业公司签订合同，事态进入谈判签约阶段。

　　谈判进行的相当艰苦，参加人员有党总支书记、居委主任、街道市政科、街道房管办、物业总经理及财务主管，五位业委会委员。谈判规格之高、人员之多远远超过人大选举，有时甚至需要派出所出警到场维持秩序。情况果然比预料的要糟糕，经过2014年9月9日、9月19日、12月24日三次正式与物业公司谈判，甚至在几乎无法前进的情况向，于2014年10月27致函小区党总支书记，请求出面启动新一轮谈判，尽早解决小区物业管理被动局面。这注定是一场不对称的谈判，物业有了表决结果有恃无恐，坚持按原来价格签订合同；业委会要求降低服务价格提高服务质量，据理力争。旷日持久，近半年的谈判终因分歧太大无果而终。根据2014年8月25日公告内容，“若拟续聘的物业服务企业未能与业主大会订立物业服务合同，选聘方式转为公开招标方式”，业委会完全有权利在无法订立合同的情况下，直接启动公开招标方式。但是，为充分尊重每一个业主的意见，充分发扬民主，业委会决定通过投票方式确定是否需要公开招标。

　　2015.1.18业委会发布小区关于选聘物业服务企业选聘方式的公告，根据相关法律规定及《业主大会议事规则》的规定，按照公告的方式完成了投放选票、收取选票、公开表决。2015年2月4日原定9：00在业委会办公室公开唱票表决公开结果，8点多时光，一个男业主、前业委主任冲进办公室砸开选票箱，开始疯狂撕扯选票，被撕裂和撕碎的选票洒得满地都是，后又有一个女业主（物业保安家属）冲进来再次撕票。业委主任当时报警，通河派出所出警。为防止再出意外，选票拼接改到旅馆举行，唱票表决仍在办公室公开举行，并将投票结果及时公告，同时报街道市政、房管办、党总支及居委。特殊情况下的特殊处理方式，并不影响表决程序的合法及结果的公开公正。可对手依然不依不饶，又提起了诉讼，要求撤销表决结果。目前，诉讼的结果还没有出来，但笔者相信，胜诉的一方，必然是严格依照法定程序工作的一方。但是，笔者也有隐忧：即使业主委员会胜诉，将来的维权之路还很漫长，对手后面有旧物业公司的支持，涉及多年的利益，当然绝不会善罢甘休：旧物业会不主动与业委会交接并离场怎么办？新物业公司的合同如何履行？

　　第三步，公开招标选聘新的物业公司。在对手提起诉讼的同时，业主大会启动了公开招标选聘物业公司的程序，最终确定一家物业公司并签订了合同。在律师指导下，经双方友好协商，在合同条款中增加一个条件，如果因前物业不愿意离场导致物业服务合同不能如期履行，业主大会不承担违约责任：本合同自实际履行条件成立之日起生效。

　　笔者认为，依照《物业管理条例》第59条规定，违反《物业管理条例》，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府主管部门责令改正，逾期不交的可处以建设单位、物业管理企业1万元至10万元的罚款。就是说中，地方政府有责任制止侵权方的侵权行为并给予行政处罚。政府在协调双方谈判之外，还应该拿出明确的处理意见，以正视听，确立方向，让他们明白谁也不可以胡搅蛮缠到底。

　　原物业公司不愿退出，就这样僵持也不是办法，律师建议，诉讼也是解决危机的一个办法 ：中标物业公司将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此旧物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。有了法院的判决，执行就有了公权的保障。当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。

　　笔者在办案过程中结识这样一批叔叔阿姨，他们都是这个小区里业主，有业委会委员也有普通业主，清一色的退休的“银发战士”，有教师、干部、工人等，为了全体业主（包括对手）的利益，不辞辛苦，任劳任怨，默默地开展各项工作，在维护广大业主权益与物业公司据理力争过程中表现中的细致、坚韧和气魄，令我敬佩。

　　距离上次宝山法院开庭已经有些时日了，我脑子里总能记得这样一幅画面：开庭结束后叔叔阿姨站在雨中送我，车走了很远，我回望依然看见他们在雨中挥动的双手……这些再平凡不过的市民，他们的行为，却给了我强大的力量，使我坚定知难而上的信念：每一件再微小不过的纠纷，背后所蕴藏着的必定是这个社会具体而尖锐的矛盾，法律工作者不能轻视；面对任何困难，不气馁不畏缩，最终总能克难而上。