商业实践中，为防止债务人还债能力下降或故意违约导致的坏账风险，贷款人作为债权人及抵押权人，一般都会在合同中与抵押人约定，抵押担保的范围包括债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等，以确保债务人拖欠还款的情况下，其通过优先受偿权的行使能够使自身债权得到最大程度地实现。但对于普通抵押而言，在抵押权设立之初，除本金的数额可以明确外，关于利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等，是否会实际发生以及发生的实际金额均尚不可知，故登记机关一般仅针对被担保主债权的数额进行登记。由此产生的问题是，如果在债权人主张行使抵押权时，债务人的剩余未还本金及积欠的利息、罚息、复利等费用总和超出当时登记机关所登记的主债权金额，在债权人对所超出部分是否有权主张优先受偿的问题上，司法实务界一直以来存在很大分歧，各地乃至各级法院同案不同判的情况始终未消弭。一种观点认为，抵押权的设立经依法登记后始发生效力，根据担保法的规定，如物权登记薄上记载内容与抵押合同双方约定不一致的，应当以抵押登记记载为准。据此，如抵押登记的债权数额有明确记载的情况下，债权人仅有权就该登记的数额为限，行使抵押权。另一种观点认为，与最高额抵押登记不同，一般抵押登记所记载的“债权数额”并非抵押权人与抵押人在合同中约定的抵押担保债权的最高限额，而仅是设定抵押时担保的债权本金数额，故对普通抵押而言，应以合同约定的抵押担保范围作为确定债权人对抵押物处理后所得价款的优先受偿范围。我们同意第二种观点。

　　一、当事人约定抵押担保范围是意思自治原则的体现

　　由于物权具有排他性，法定主义则是物权法中的基本原则。它要求物权的类型及物权的内容由法律规定，当事人不得随意改变、设定。担保物权作为一项重要的他物权，也受物权法定这一基本原则的约束。然而，需指出的是，“物权法定”并不意味着意思自治原则在物权法领域完全丧失了适用的空间。一方面，物权法的规范虽然较多为强制性规范，但是在强制性规范下，当事人仍有选择的自由。例如，当事人在物权法定下仍可以依照自己的意愿自主选择相对人、自主决定是否设定物权、设定何种物权等。同时在物权保护方面，当事人也可以选择不同的途径进行权利的救济。另一方面，除强制性规范外，物权法中仍有部分任意性规范的存在，允许当事人通过合意形成，直接体现了当事人的意思自治原则。物权法尊重当事人自主意思，允许当事人就担保物权的实现条件做出约定。当条件成就时债权人依法享有对担保财产的优先受偿权。只要不违反法律法规的强制规定，当事人的约定都当然有效，赋予了当事人意思自治的权利。

　　就抵押担保范围问题而言，由于担保物权的设定目的在于担保债权之实现，由此使担保物之上存在以担保物之价值予以清偿债权的负担。有鉴于此，在该担保物权设定之始，就应确定担保物权所担保的债权范围，以明确担保物权人行使担保物权时能够就该担保物之价值优先清偿的范围。对此，立法者从物权担保的属性出发，并为了使担保的功能能最大化实现，在《物权法》第173条对担保物权担保的范围作了较宽泛的规定，涵盖了主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，同时，该条还规定，如当事人另有约定的，按照约定。从条文属性上分析，该条无疑属于任意性规范，其内容表明，在担保物权的担保范围问题上，立法亦采取了当事人意思自治原则的立场，也即，除非当事人未对担保范围作出约定或约定范围不明确的情况下，上述条款中列举的六项可直接发生效力，作为确定担保范围的依据。但如当事人对担保物权范围做出约定时，则首先应遵循当事人之间的约定，充分尊重当事人的意思自治。当事人的特别约定得以排除此条关于担保范围列举的适用，当事人既可以约定选择上述六项内容范围内任意一项或者几项作为担保范围，也可以将上述六项中的某些内容排除在担保范围外，另行约定其他债权的内容作为担保范围。

　　二、按抵押担保范围主张优先受偿权不违背物权公示原则

　　不动产抵押权作为担保物权的一种，并非一经当事人约定即产生，根据物权法的相关规定，其设立、变更、转让和消灭，经依法登记后始发生效力，并且，当物权登记薄上记载内容与抵押合同双方约定不一致的，以抵押登记记载为准。那么对本案所涉的登记机关仅登记了被担保主债权金额的情况，是否构成登记记载内容与抵押合同双方约定不一致，进而导致抵押权人丧失对登记金额之外未受偿债务的优先受偿请求权呢？对此，有必要结合物权登记制度设立目的进行考察。

　　不动产物权登记的首要功能就是通过明确物权归属，起到定纷止争的作用。在不动产物权登记制度建立之前，不动产物权因无法或难以公示而带来了诸多问题。而通过登记，不动产物权登记的范围、不动产物权上有无负担、权利存在的期间、权利的变动等事项可以清晰地记载于登记簿中，并且通过对登记薄向社会公开，使得人们对不动产物权的权属有了清晰的认识。物权公示使物上权属之状况公之于众，不论对所有权还是他物权而言，都使义务人负不侵犯物权的义务。物权公示制度的这一权利归属宣示功能，对于保护物权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。此外，不动产物权登记的公示性能够确保交易安全，维护交易秩序。不动产物权登记具有的公示公信功能决定，凡是参与交易的民事主体，只需要依公示方法所表现的不动产的物权状态从事交易便可获得法律的保护，其赋予了不动产物权登记簿所记载的权利状况具有的权利推定力和善意保护效力。登记具有权利正确性的推定效力，对任何第三人，不论不动产真实状况如何，都推定登记记载之物权与真实物权一致，信赖不动产登记所记载的人为真正的所有权人。

　　登记生效主义使不动产抵押具有公示性，实现了物权变动与物权公示之间的统一，同时赋予登记以公信力，使第三人经由登记簿，悉知标的物的权利负担，并信赖该内容具有保护财产动态安全的显著功能，在很大程度上维护了交易安全，保护了第三者的利益。既然双方当事人已经明确了抵押担保的具体范围，那么以使物上权属之状况公之于众为己任的公示原则，就应该在登记内容上落实当事人意思自治。如果简单的将抵押登记上明确记载的数额视为抵押权的全部，则显然违背了双方当事人的意愿，更忽略了当事人约定抵押担保范围在登记公示层面的体现方式。有鉴于此，对于按抵押担保范围主张优先受偿权是否违背物权公示原则问题的讨论，还必须结合我国抵押登记的相关管理规定进行探讨。

　　三、当事人约定抵押权人优先受偿范围在登记公示层面的体现

　　由于抵押权设立之初，除本金的数额可以明确外，关于利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等，是否会实际发生以及发生的实际金额均尚不可知，因此，要求登记机关在抵押权设立时就对除本金之外的其余项目以明确的数字固定化并不现实。鉴于此，住房和城乡建设部2008年5月6日颁布的《房屋登记簿管理试行办法》（下称《办法》）第九条规定，对一般抵押而言，登记机关记载的项目应包括：抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况。由此可见，一般抵押登记所记载的“被担保的债权数额”仅指被担保的主债权金额，而“被担保的主债权金额”与“被担保的债权总额”在文义上存在明显区别，前者表示登记的数额仅系主债权数额，该数额并不包括利息、罚息、违约金等项目，该些项目所对应的金额，可根据双方约定并在登记簿上记载的“担保范围”，在抵押权人实际主张行使优先受偿权时予以固定化。但如果登记的数额系“被担保的债权总额”，则意味着无论约定的担保范围如何，该数额即为抵押权人有权主张优先受偿权的最高限额，对超出该登记数额部分，登记的抵押权人不享有优先受偿权，最高额抵押登记即属于该种情形，这就意味着，抵押人与抵押权人形成合意的担保范围，可以非常明确地通过房屋登记簿体现出来。

　　四、按约定的抵押范围优先受偿中的利益平衡

　　根据当事人约定抵押担保范围确定优先受偿权除了符合实然法的分析框架之外，从利益评价角度而言，也有利于维护和平衡各方的利益。

　　一方面，法律基于意思自治原则而承认当事人在按约定的抵押担保范围主张优先受偿权符合双方当事人的利益。就抵押权人而言，在进行抵押登记时，由于债权范围中只有主债权的数额可以确定，利益、罚息、复利等内容需要到满足相应条件的情况下才会实际产生，要求在抵押登记时就确定固定的债权范围与实际不符。如果要求在抵押登记时就确定债权范围总额，往往会迫使抵押权人要求双方约定登记可能发生的最大可能发生的债权金额，从而影响抵押人对于不动产可抵押范围的充分运用，影响资源的使用效率，损害抵押人的利益。

　　另一方面，按约定的抵押范围优先受偿不损害第三人利益。不动产登记簿记载的是抵押权涉及的主债权金额，而不是担保的总金额。按照《房屋登记簿管理试行办法》的规定，抵押权人与抵押人约定的抵押担保的范围包括债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等，应由登记机关记载于登记簿上的担保范围项内。尽管第三人仅仅能够从登记簿上查询到债权本金数额，但是抵押范围记载的内容足以提醒第三人抵押担保的债权可能最终会超出上面的数额，由此，第三人并不会出现由于单纯信赖登记簿上记载的数额与实际抵押权涉及的总额之间存在差额，而误以为不动产抵押权仅限于明确记载的金额的情况。登记公示在保护抵押人与抵押权人意思自治的同时，也保护了第三人的利益。

　　综合以上四个方面的因素，我们认为，抵押登记上记载的“债权数额”并非双方在合同中约定的抵押担保债权的全部，仅是设定抵押时担保的债权本金数额。同时，第三人也可以从登记簿中发现抵押权的实际范围。根据相关法律规定，综合考虑各方利益，应以合同约定的抵押担保范围并考虑相关计算标准确定的总额作为确定债权人对抵押物处理后所得价款的优先受偿范围。